Het onbereikbare dak boven het hoofd: Een huis kopen wordt onbetaalbaar voor jonge Belgen (opinie)

Een eigen huis kopen?

Voor steeds meer jonge Belgen is dat anno 2025 een haast onmogelijke droom. De vastgoedprijzen rijzen al jaren de pan uit, terwijl ze niet in hetzelfde tempo meegroeien. Het resultaat: een generatie die moet aankloppen bij ouders, met torenhoge investeringen worstelt of gedwongen huurt bij gebrek aan alternatieven. Dit opiniestuk werpt een blik op het toekomstperspectief van jongeren in Vlaanderen, Brussel en Wallonië die een huis willen kopen – en het schetst een alarmerend beeld. Want zonder ingrijpen dreigt een verloren generatie op de woningmarkt.

Huizenprijzen blijven stijgen

De woningprijzen in België hebben recordhoogtes bereikt en blijven stijgen. In het derde kwartaal van 2024 bedroeg de mediaanprijs voor een gewone rijwoning of halfopen gebouw nationaal €275.000. De gemiddelde prijs ligt zelfs rond €330.000. Regionale verschillen zijn enorm: in het Vlaams Gewest bedraagt de mediaanprijs voor een rijhuis ongeveer €305.000, in Wallonië slechts €185.000, terwijl het Brussels Hoofdstedelijk Gewest torenhoog boven iedereen uitsteekt met zo’n €505.000 voor een vergelijkbare woning. Met andere woorden, een jonge starter betaalt in Brussel al snel twee à drie keer zoveel voor een huis als in pakweg Henegouwen. Opvallend is dat de vastgoedprijzen zelfs in de recente moeilijke economische context zijn gestegen. Tussen het derde kwartaal van 2023 en 2024 stegen de Belgische huizenprijzen met ongeveer 2 tot 5% (afhankelijk van woningtype). Eerdere jaren was die klim nog forser: in 2021 gingen de prijzen in één kwartaal met bijna 6,7% omhoog. Over de lange termijn is de trend ronduit zorgwekkend: sinds begin jaren 2000 zijn de residentiële vastgoedprijzen meer dan verdubbeld. Dat betekent dat huizen vandaag gemakkelijk dubbel zoveel kosten als een generatie geleden. Voor jongvolwassenen die nu hun eerste woning willen kopen, voelt het alsof ze een wedstrijd lopen die hun ouders al op voorhand gewonnen hebben – enkel door op het juiste moment geboren te zijn.

Lonen versus woningprijzen: betaalbaarheid onder druk

Terwijl vastgoedprijzen exponentieel groeien, hinken de lonen daar ver achteraan. De kloof tussen inkomen en huizenprijs wordt jaar na jaar groter, wat de betaalbaarheid van wonen in het gedrang brengt. De Nationale Bank becijferde recent dat de gemiddelde maandelijkse aflossing voor een nieuwe lening van een gemiddeld huis gestegen is tot een piekniveau van 27,9% van het netto-inkomen. Met andere woorden: bijna een derde van het gezinsbudget gaat op aan de woonlening van een modale woning – een recordhoogte. Twintig jaar geleden lag die verhouding een pak lager. Volgens de Nationale Bank is de toegang tot betaalbaar wonen “meer dan ooit in gevaar”. Huizenprijzen werden sinds 1990 bijna vijf keer hoger, terwijl de lonen hooguit anderhalf à twee keer stegen. Jonge mensen voelen dit direct in hun portemonnee. Waar hun ouders een huis konden kopen met een paar jaarsalarissen, moeten millennials en Gen Z een veelvoud van hun inkomen investeren – en zich daarvoor vaak diep in de schulden steken.

Meer ‘werkende armen’, minder eigenaars

Het fenomeen van de ‘working poor’ versterkt deze problematiek. Eén op twintig werkende Belgen leeft momenteel onder de armoedegrens, een forse stijging tegenover eerdere jaren. Zij houden amper geld over om te sparen, laat staan om tienduizenden euro’s opzij te zetten voor een woning. De impact op eigendomsverwerving is duidelijk: velen blijven langer thuis wonen of huren gedwongen. Uit onderzoek blijkt dat ruim de helft van de jonge starters verwacht dat ze zonder financiële steun van familie nooit een eigen huis zullen kunnen kopen. Wie nooit eigenaar wordt, riskeert bovendien een kwetsbare oude dag. De huidige trend van toenemende ‘werkende armen’ legt daarmee een tijdbom onder de sociale zekerheid van morgen.

Strengere hypotheken hinderen starters

Alsof de hoge prijzen en stagnerende lonen nog niet genoeg waren, stuiten jongeren ook op strengere kredietvoorwaarden. Banken mogen nog maar beperkt leningen toestaan met hoge quotiteiten, wat neerkomt op een verplichte aanzienlijke eigen inbreng. De gemiddelde eigen inbreng bij een woningkoop bedroeg al snel meer dan €100.000, een bedrag dat voor jonge starters onmogelijk bijeen te sparen is zonder hulp. Deze situatie vergroot de kloof tussen jongeren die hulp krijgen van ouders en zij die het zonder moeten stellen, en stelt de vastgoedmarkt voor hen praktisch buiten bereik.

Aanbevelingen en beleid: tijd voor actie Beleidsmakers moeten dringend actie ondernemen om de situatie voor jongeren te verbeteren. Dit kan via garanties op leningen voor starters, gerichte fiscale voordelen voor jonge kopers, uitbreiding van betaalbare woningbouw en maatregelen tegen speculatie. Enkel een krachtig, doelgericht beleid kan de huidige negatieve spiraal doorbreken en jongeren opnieuw perspectief bieden op een betaalbaar eigen huis.

Betaalbaar wonen mag geen luxe worden. We moeten vandaag handelen zodat jongeren morgen een echte kans krijgen op eigendom.

Bronnen: Statbel, Nationale Bank van België, Fednot (Notarisbarometer), Immotheker Finotheker, Armoedecijfers.be, VRT NWS, Business AM, Trends.