Oosteroever onder druk door verkoopdossier en vergunning

26 maart 2026

In Oostende is nieuwe discussie ontstaan over de ontwikkeling van Oosteroever, nadat een onderzoek van Apache de verkoop van strategisch gelegen gronden aan projectontwikkelaar Bart Versluys in detail in kaart bracht. Volgens dat onderzoek werd het terrein in 2018 onderhands verkocht voor een bedrag dat steunde op een schatting uit begin 2014, terwijl het uiteindelijke project intussen groter werd en op cruciale punten afweek van de oorspronkelijke uitgangspunten. Daarmee rijzen vragen over de verkoopprijs, de gevolgde procedure en de rol van het stadsontwikkelingsbedrijf AGSO.

Verkoop op basis van oude schatting

Het dossier draait om een terrein van bijna 4 hectare op Oosteroever in Oostende. In 2010 sloot het Autonoom Gemeentebedrijf Stadsvernieuwing Oostende, AGSO, een publiek-private samenwerkingsovereenkomst met CFE Aannemingsmaatschappij en Bouwgroep Versluys om daar een nieuwe wijk in de oude haven te ontwikkelen. Die tijdelijke handelsvereniging kwam als beste van drie kandidaten uit de oproep.

Op dat ogenblik was de stad nog geen eigenaar van de grond. Die bleef tot 2015 in handen van de Afdeling Maritieme Dienstverlening en Kust van de Vlaamse overheid. Intussen lag en ligt het terrein in beschermd cultuurhistorisch landschap en was er geen goedgekeurd ruimtelijk uitvoeringsplan dat de bestemming en stedenbouwkundige voorschriften vastlegt.

In 2015 verkocht de Vlaamse overheid de gronden aan de stad Oostende. Eind december van dat jaar betaalde het stadsontwikkelingsbedrijf bijna 20 miljoen euro voor het terrein. Die prijs was gebaseerd op een schattingsverslag van schattingsbureau DTZ/Winssinger en Vennoten uit begin 2014. Daarin werd uitgegaan van 37.471 vierkante meter appartementen, 8.730 vierkante meter kantoren en winkels en 9.089 vierkante meter ondergrondse parking. De totale projectontwikkeling werd geraamd op ruim 142 miljoen euro, waarna de grondwaarde op 19,8 miljoen euro uitkwam.

Grotere ontwikkeling zonder nieuwe markttoets

Ruim vier jaar later werd dezelfde grond voor hetzelfde bedrag onderhands doorverkocht aan Groep Versluys. Volgens het onderzoek van Apache gebeurde dat zonder nieuwe marktbevraging en op basis van een schattingsverslag dat op dat moment ouder was dan vier jaar. Dat is relevant, omdat een omzendbrief van het Agentschap Binnenlands Bestuur uit 2010 stelt dat schattingsverslagen bij verkopen van onroerende goederen niet ouder mogen zijn dan twee jaar, om te vermijden dat onder de marktprijs verkocht wordt.

Het uiteindelijke ontwikkelingsplan van Bart Versluys zou bovendien een kwart groter zijn dan de omvang waarmee in 2014 rekening werd gehouden. Ook de voorwaarde van 10 procent sociale woningen, die de Vlaamse overheid bij de verkoop aan de stad had opgelegd en die een rol speelde in de waardebepaling, komt volgens woningmaatschappij Woonsprong niet terug in de woontoren. Daardoor stijgt de marktwaarde van het project en zou ook een hogere verkoopprijs voor de hand liggen.

Wijziging van het oorspronkelijke model

In de oorspronkelijke publiek-private overeenkomst kreeg de ontwikkelaar een opstalrecht. Dat betekende dat de gronden niet meteen moesten worden aangekocht. De stad zou dan per verkocht appartement het bijhorende grondaandeel overdragen aan de eigenaar. In 2018 werd van dat model afgestapt en werd met een aangepaste overeenkomst beslist om de gronden in hun geheel te verkopen aan Versluys.

Die nieuwe overeenkomst verving op vrijdag 14 september 2018 de eerdere samenwerkingsovereenkomst van 25 bladzijden door een nieuwe tekst van vier bladzijden. Een week later keurde de raad van bestuur van AGSO de verkoop unaniem goed. Uit het verslag blijkt dat geen enkele bestuurder daarbij vragen stelde. Toenmalig oppositieraadslid Björn Anseeuw liet zich verontschuldigen en ook Wouter De Vriendt was afwezig.

De motivering voor die koerswijziging bleef beperkt. Voormalig schepen Kurt Claeys motiveerde tegenover de bestuurders dat een verkoop van de grond zorgde voor zekerheid van inkomsten. In het eerdere model was nog voorzien dat de stad een deel van de opbrengsten van de ontwikkeling zou ontvangen. Dat onderdeel werd uit het verkoopsdossier geschrapt. Wel bleef een bijkomende vergoeding mogelijk als er uiteindelijk meer vloeroppervlakte gerealiseerd zou worden dan aanvankelijk voorzien.

Vragen over procedure en mogelijk voordeel

Het onderzoek van Apache wijst erop dat een onderhandse verkoop door een overheid aan een private ontwikkelaar aan duidelijke voorwaarden gebonden is. Zeker wanneer geen nieuwe mededinging wordt georganiseerd en een oorspronkelijke publiek-private samenwerking grondig wordt gewijzigd, kan dat juridisch zwaar wegen. De omzendbrief van toenmalig minister van Binnenlands Bestuur Geert Bourgeois uit 2010 stelt dat openbare verkoop de algemene regel is en onderhandse verkoop de uitzondering, tenzij een bestuur dat voldoende bijzonder motiveert om redenen van algemeen belang.

Volgens Apache ontbreekt die bijzondere motivering in de beslissing van het bestuursorgaan van AGSO. Daardoor groeit de vraag of de gevolgde werkwijze mogelijk neerkomt op een voordeel dat onder normale marktomstandigheden niet verkregen had kunnen worden. In dat verband verwijst het onderzoek ook naar een arrest van het Gentse hof van beroep uit 2022, waarin de verkoop van Gentse gronden aan een bedrijf rond havenondernemer Fernand Huts vernietigd werd wegens een gebrek aan concurrentie en een onrechtmatig voordeel.

Vergunning in beschermd landschap blijft omstreden

Naast de verkoop van de gronden blijft ook de vergunning voor een eerste woontoren op Oosteroever omstreden. Eind 2025 kreeg Bart Versluys van het Oostendse stadsbestuur een vergunning om in het beschermde cultuurhistorische landschap rond Fort Napoleon een eerste toren te bouwen. Om dat mogelijk te maken had het stadsbestuur aan erfgoedminister Ben Weyts gevraagd om de bescherming in dat gebied op te heffen.

Die aanpak lokte al kritiek uit, onder meer omdat Versluys het terrein in 2022 illegaal had laten platwalsen en verharden, waarvoor hij begin 2026 strafrechtelijk veroordeeld werd. Tegelijk weigert de ontwikkelaar volgens Apache nog altijd de laatste vijf miljoen euro te betalen van de ruim 19 miljoen euro die het terrein hem bij aankoop kostte.

De provinciale omgevingsambtenaar adviseerde op vrijdag 20 maart 2026 om de vergunning niet toe te kennen. Dat advies sluit in grote lijnen aan bij het ongunstige standpunt van de Vlaamse Commissie Onroerend Erfgoed. Volgens die erfgoedexperten ligt de waarde van het gebied net in het open karakter en in het vrije zicht op beeldbepalende elementen zoals de vuurtoren Lange Nelle, een bunkergordel en Fort Napoleon. De commissie stelde ook dat de ruimere ontwikkeling in deelprojecten wordt opgesplitst en dat er nog steeds geen totaalvisie voor het gebied is.

Politieke discussie en protest

De gewijzigde kijk op mogelijke ontwikkelingen op Oosteroever kwam er in 2023, nadat administrateur-generaal Peter De Wilde van het Agentschap Onroerend Erfgoed en toenmalig erfgoedminister Matthias Diependaele een visietekst opstelden. Daarnaar verwees het Agentschap Onroerend Erfgoed eind december 2025 in een voorwaardelijk gunstig advies. Volgens die benadering zou bouwen in het gebied mogelijk zijn, op voorwaarde dat niet hoger wordt gegaan dan de vuurtoren en dat de bouwvolumes aflopen richting Fort Napoleon.

Intussen loopt ook het verzet op het terrein zelf verder. Actiegroepen en buurtbewoners tekenden de voorbije maanden beroep aan tegen de bouwvergunning. Op vrijdagavond 27 maart 2026 trekken zij met een fakkeltocht van het station van Oostende naar Oosteroever.

Op maandag 2 maart 2026 leidde het negatieve advies van de Vlaamse Commissie Onroerend Erfgoed al tot een felle discussie in de Oostendse gemeenteraad. Schepen Judith Ooms stelde daar de vraag waarom de Vlaamse Regering destijds besliste om het gebied als stedelijk ontwikkelingsgebied te behandelen en de grond te verkopen, terwijl het behoud van de open ruimte en de zichtlijnen volgens Vlaanderen zo belangrijk zouden zijn. Volgens het onderzoek van Apache lag de vraag om tot ontwikkeling over te gaan nochtans bij het stadsbestuur zelf.

Bronnen:
Apache, Onderzoek “Hoe Versluys Oosteroever voor een habbekrats kocht” , AGSO Oostende

Andy Vermaut +32499357495 (Als je een probleem hebt met de inhoud van een artikel, kan je me altijd mailen op info@indegazette.be – best zo weinig mogelijk mensen in cc zetten, want anders komt dit in de spamfilter terecht. Voor elk artikel geldt een recht op antwoord van betrokkenen tot 3 maanden na publicatie van het artikel)