Bouwheren getuigen over betwiste erelonen en mogelijk vervalste werfverslagen: wie beschermt de consument wanneer bouwtoezicht faalt?

Getuigenissen over foto’s van andere bouwplaatsen, verslagen die niet overeenstemmen met de werkelijke stand van de werken, onverwachte ereloonvorderingen, een woning die over de perceelsgrens werd gebouwd en tientallen niet-gemelde gebreken leggen een fundamentele kwetsbaarheid in de Belgische bouwsector bloot. De architect moet de onafhankelijke vertrouwenspersoon van de bouwheer zijn, maar wanneer die controle tekortschiet, belandt de consument in een versnipperd systeem van tuchtprocedures, technische expertises, verzekeringsdossiers en dure rechtszaken.

7 augustus 2026

Auteur: Andy Vermaut

Een woning bouwen begint met vertrouwen

Een woning bouwen of grondig verbouwen is voor de meeste gezinnen de omvangrijkste financiële beslissing van hun leven. De bouwheer beschikt doorgaans niet over de technische kennis om funderingen, stabiliteitsberekeningen, dakconstructies, vochtkeringen, betonsamenstellingen, ventilatievoorzieningen of uitvoeringsdetails zelfstandig te beoordelen. Precies daarom neemt de architect een bijzondere positie in. De architect maakt niet alleen plannen, maar moet ook onafhankelijk adviseren, de uitvoering geregeld controleren en nagaan of de aannemer werkt volgens de vergunning, de plannen, het bestek en de regels van de kunst. In het aangeleverde onderzoeksartikel van Steven Vanden Bussche voor Apache getuigen verschillende bouwheren echter dat dit beschermingsmechanisme volgens hen niet naar behoren heeft gewerkt. Zij spreken over werfverslagen die niet met de werkelijkheid overeenstemden, foto’s die mogelijk op een andere bouwplaats waren genomen, laattijdige of nauwelijks uitgevoerde controles, betwiste contractwijzigingen en bijkomende ereloonvorderingen. De beschuldigingen zijn ernstig, maar moeten juridisch zorgvuldig worden behandeld: niet iedere aangehaalde bewering is door een rechtbank definitief vastgesteld en de betrokken architectenbureaus worden in het aangeleverde document niet geïdentificeerd. De getuigenissen tonen desondanks waarom transparantie, controleerbare verslaggeving en een geloofwaardige klachtenbehandeling essentieel zijn.

Bijna 24.000 euro bijkomend ereloon voor drie gekoppelde woningen

Herlinde Bundervoet en Guy Vanhoorebeke uit Lievegem lieten drie gekoppelde woningen bouwen. Volgens het aangeleverde onderzoek eiste het betrokken architectenbureau uit Jabbeke naderhand bijna 24.000 euro bijkomend ereloon. Het oorspronkelijke contract verwees volgens Herlinde Bundervoet en Guy Vanhoorebeke naar gekoppelde woningen, terwijl het architectenbureau een vergoeding per afzonderlijke woning verlangde. Daarbij ontstond ook discussie over de berekeningsbasis: moest het overeengekomen percentage worden toegepast op de wind- en waterdichte ruwbouw, op de volledige bouwkosten of op de waarde van de afgewerkte woningen? Toen via een advocatenkantoor met een procedure werd gedreigd, stapten Herlinde Bundervoet en Guy Vanhoorebeke naar de politie. Het architectenbureau zou uiteindelijk twintig procent van de gevraagde vergoeding hebben laten vallen omdat de aanbestedingsfase niet actief was begeleid, maar zou nog steeds tien procent hebben aangerekend voor het tekenen van uitvoeringsplannen. Herlinde Bundervoet en Guy Vanhoorebeke stelden bovendien dat in die plannen metalen liggers ontbraken die nodig waren om een dakoverspanning van ongeveer elf meter veilig te realiseren. Daardoor zouden bijkomende stabiliteitswerken nodig zijn geweest en zouden de materiaalkosten aanzienlijk hoger zijn uitgevallen dan oorspronkelijk geraamd. Het dossier toont hoe een geschil over enkele contractuele woorden kan uitgroeien tot een conflict over duizenden euro’s, technische verantwoordelijkheid en de vraag wie voor onvoorziene werken moet betalen.

Een schriftelijke overeenkomst moet duidelijk zijn vóór de eerste schets wordt gemaakt

Voor architecten bestaan geen wettelijk vastgelegde uniforme ereloontarieven. Een vergoeding kan worden bepaald als een vast bedrag, een uurvergoeding, een percentage van de werkelijke bouwkosten of een combinatie van verschillende methoden. Dat geeft partijen onderhandelingsvrijheid, maar maakt een nauwkeurige overeenkomst noodzakelijk. Het contract moet verduidelijken welke prestaties zijn inbegrepen, welke bouwdelen door de architect worden gevolgd, welke kosten als berekeningsbasis gelden, of bedragen inclusief of exclusief btw worden berekend, hoe bijkomende opdrachten worden vergoed en wanneer betalingen verschuldigd zijn. Het Reglement van beroepsplichten bepaalt dat voor iedere opdracht een schriftelijke overeenkomst moet worden opgesteld en dat daarin de wederzijdse verplichtingen en de omvang van de opdracht moeten staan. Datzelfde reglement bepaalt dat wijzigingen aan het programma tijdens de studie of uitvoering in een bijkomende overeenkomst moeten worden opgenomen, samen met hun financiële gevolgen. Een algemene verwijzing naar “bijkomende prestaties” zonder nauwkeurige omschrijving van aard, kostprijs en aanleiding vormt daarom een voorspelbare bron van betwisting. De officiële informatie van de Orde van Architecten onderstreept eveneens dat de architect helder en begrijpelijk moet beschrijven welke diensten worden geleverd en wat daarvoor wordt aangerekend.

Gesloten ruwbouw of begeleiding tot de volledige afwerking

Een belangrijk deel van de discussie draait rond het begrip “gesloten ruwbouw” of “wind- en waterdichte ruwbouw”. Sommige bouwheren verwachten dat hun architect het volledige project tot aan de oplevering opvolgt, terwijl in het contract alleen de vergunningsplichtige werken of de ruwbouwfase zijn opgenomen. Het Hof van Cassatie bevestigde in een arrest van 19 mei 2016 dat een architectenopdracht onder bepaalde voorwaarden tot de ruwbouw-winddichtfase kan worden beperkt. Die beperking geldt echter niet zonder nuance. Wanneer afwerkingswerken een constructieprobleem moeten oplossen of de stabiliteit van het gebouw kunnen wijzigen, kan de architect niet eenvoudig aannemen dat iedere verantwoordelijkheid bij het einde van de ruwbouw ophoudt. De Orde van Architecten waarschuwt daarom zelf voor de risico’s van zulke beperkte opdrachten. De precieze grens moet contractueel worden beschreven, met een duidelijke opsomming van de loten en prestaties die wel en niet tot de opdracht behoren. Een contract waarin op de ene plaats “gesloten ruwbouw” staat en via een later addendum plots “afgewerkte woning” wordt vermeld, kan de berekeningsbasis van het ereloon ingrijpend veranderen. In het Apache-onderzoek verklaart bouwadviseur Bruno Covemaecker dat hij dossiers zag waarin de formulering achteraf via bijlagen werd aangepast. Joeri Vannoecke uit Ichtegem beschrijft volgens het onderzoek een vergelijkbare discussie: Joeri Vannoecke meende een contract voor gesloten ruwbouw te hebben ondertekend, terwijl een latere architect de vergoeding berekende op de totale kostprijs van de woning.

Geen permanente opzichter, wel een reële en geregelde controleplicht

De architect is niet hetzelfde als een werfleider, ploegbaas of permanente opzichter. De architect hoeft niet iedere werkdag op de bouwplaats aanwezig te zijn en geeft geen dagelijkse bevelen aan de werknemers van de aannemer. Dat ontslaat de architect echter niet van de controleplicht. De Orde van Architecten omschrijft die plicht als het geregeld inspecteren van de uitgevoerde werken en het nagaan of de uitvoering overeenstemt met de omgevingsvergunning, de plannen en het bestek. Hoe vaak een bezoek noodzakelijk is, hangt af van de omvang, complexiteit en vooruitgang van de werf, de aanwezige aannemers en de moeilijkheidsgraad van de werken. Cruciale uitvoeringsmomenten mogen niet worden gemist wanneer een latere controle onmogelijk of zinloos wordt. Een fundering, wapening, vochtkering, dakopbouw of betonconstructie kan na afwerking immers niet altijd zonder breekwerk worden onderzocht. De architect hoeft dus niet voortdurend aanwezig te zijn, maar moet zijn bezoeken zo organiseren dat de controle inhoudelijk betekenis heeft. Een bezoek nadat een fout volledig is weggewerkt of verborgen, biedt de bouwheer nauwelijks bescherming.

De werfverslagen als geheugen en bewijsmiddel van de bouwplaats

Een degelijk werfverslag vermeldt de datum, de aanwezigen, de stand van de werken, de uitgevoerde controles, vastgestelde gebreken, gegeven instructies, gemaakte afspraken, openstaande vragen en termijnen voor herstel. Foto’s kunnen het verslag ondersteunen, maar alleen wanneer duidelijk is waar en wanneer ze zijn gemaakt en welk onderdeel ze tonen. De Orde van Architecten erkent dat werfverslagen bij discussies kunnen helpen bewijzen wat op de bouwplaats gebeurde en wat werd afgesproken. Dat maakt de beschuldigingen uit het aangeleverde onderzoek bijzonder ernstig. Wanneer een verslag een toestand beschrijft die op de vermelde datum nog niet bestond, wanneer een foto van een andere bouwplaats wordt toegevoegd of wanneer een controle wordt genoteerd zonder dat een werfbezoek plaatsvond, verliest het document zijn functie als betrouwbare tijdslijn. Het probleem is dan niet alleen administratief. Aannemers, verzekeraars, deskundigen en rechters gebruiken zulke verslagen om verantwoordelijkheden te reconstrueren. Een foutief verslag kan ertoe leiden dat een gebrek niet tijdig wordt hersteld, dat een betaling ten onrechte wordt vrijgegeven of dat later onduidelijkheid ontstaat over wie een bepaalde beslissing nam. (Orde van Architecten)

Foto’s en beschrijvingen die volgens bouwheren niet bij de werf pasten

Herlinde Bundervoet en Guy Vanhoorebeke verklaarden dat zij hun architecten nauwelijks op de bouwplaats zagen. In verslagen werden volgens Herlinde Bundervoet en Guy Vanhoorebeke situaties en fouten beschreven die pas weken later op hun bouwplaats zichtbaar waren. Zij verwezen onder andere naar foto’s waarop een muur gedeeltelijk in zwarte gevelsteen was gemetseld en een blauwe met water gevulde kuip naast de betonmolen stond. Volgens Herlinde Bundervoet en Guy Vanhoorebeke was de muur op de datum van het betreffende verslag nog niet gemetseld en stond de kuip toen op een andere plaats. Ook Ronny Seda uit Brugge stelde volgens het onderzoek vast dat een foto in een werfverslag duidelijk niet op de eigen bouwplaats was genomen. Ronny Seda verklaarde dat de verslagen aanvankelijk ordelijk leken, maar dat vanaf het zesde verslag overzicht ontbrak en fouten niet langer werden vermeld. Ronny Seda legde in 2023 klacht neer bij de politie en behaalde volgens het aangeleverde artikel bij de ondernemingsrechtbank een gunstige uitspraak over een te veel betaald ereloon. De beschikbare bron bevat niet het volledige vonnis, het rolnummer of de motivering, zodat de precieze juridische draagwijdte van die uitspraak niet onafhankelijk kan worden beoordeeld. De getuigenis illustreert wel hoe belangrijk het is dat iedere foto, opmerking en datum in een werfverslag controleerbaar aan het juiste project kan worden gekoppeld.

Dertig gebreken die in geen enkel verslag werden vermeld

Bart Fonteyn uit Wolvertem raakte betrokken bij het bouwproject van zijn zoon nadat Bart Fonteyn het gevoel kreeg dat de communicatie stroef verliep en formele vragen onbeantwoord bleven. Volgens het aangeleverde onderzoek wijzigde de aannemer na de vaststelling van houtrot op eigen initiatief de dakconstructie, zonder voorafgaand overleg met de architect of bouwheer. Bart Fonteyn stelde vervolgens een lijst samen met ongeveer dertig gebreken die in geen enkel werfverslag van de architect waren vermeld. Op die lijst stonden volgens Bart Fonteyn onder andere niet-uitgelijnde ramen, een te kleine raamopening, een verkeerd formaat van de septische put en een poreuze ringbalk. Die laatste vaststelling kon volgens Bart Fonteyn risico’s op instabiliteit, corrosie en condenswater veroorzaken. De architect zou tijdens de uitvoering slechts vier verslagen hebben opgesteld. Het eerste verslag werd volgens Bart Fonteyn pas gemaakt nadat de werf al verschillende maanden bezig was. Het laatste verslag werd niet goedgekeurd omdat het volgens Bart Fonteyn onvolledig was en gebreken onvoldoende benoemde. Bart Fonteyn diende tweemaal een klacht in bij de Orde van Architecten. Bart Fonteyn kreeg volgens het onderzoek telkens te horen dat geen deontologische overtredingen waren vastgesteld. Voor Bart Fonteyn was vooral de behandeling van het dossier moeilijk te begrijpen, omdat Bart Fonteyn een uitvoerig feitenbestand en verschillende mogelijke inbreuken had voorgelegd.

Een woning over de perceelsgrens en beton dat volgens het verslag nog niet was gegoten

Gebrekkige controle kan gevolgen hebben die niet met een eenvoudige herstelling of creditnota verdwijnen. De woning van Joeri Vannoecke bleek volgens het aangeleverde onderzoek ongeveer twintig centimeter over de perceelsgrens op de grond van een buur te staan. De directeur van een grote sleutel-op-de-deuronderneming zou in een brief hebben geschreven dat de fout niet volledig aan de uitvoerder kon worden toegeschreven en dat de architect minstens gedeeltelijk aansprakelijk kon zijn. In de werfverslagen werd volgens Joeri Vannoecke gesproken over een conforme uitpaling, terwijl Joeri Vannoecke verklaarde de architect slechts tweemaal te hebben gezien. Veertien verslagen zouden hoofdzakelijk zijn opgesteld op basis van informatie van de werfleider. Het bouwbedrijf had ondertussen volgens het artikel ongeveer 25.000 euro aan de ruwbouw besteed. Een andere getuigenis betrof een bouwplaats in Maldegem. In een verslag stond volgens het onderzoek dat beton nog niet was gegoten, terwijl het beton op dat moment al een dag lag uit te drogen. In hetzelfde dossier zou een energiebocht ongeveer twintig centimeter te laag en bovendien te groot zijn geplaatst, hoewel in het verslag werd vermeld dat alles in orde was. Ook deze beschuldigingen moeten als getuigenissen worden weergegeven zolang geen volledige gerechtelijke of deskundige dossiers beschikbaar zijn. Ze tonen wel welk risico ontstaat wanneer rapportering op afstand wordt opgesteld op basis van foto’s of mededelingen van personen die zelf bij de uitvoering betrokken zijn.

De onafhankelijkheid van de architect is geen formaliteit

De architect heeft een dubbele opdracht. De architect werkt voor de opdrachtgever, maar moet tegelijk de wettelijke voorschriften, veiligheid en kwaliteit van het bouwwerk bewaken. Daarom verplicht de deontologie de architect onafhankelijk te blijven tegenover aannemers, bouwpromotoren, materiaalproducenten en andere commerciële partijen. Het aantal en de omvang van de aangenomen opdrachten moeten volgens het Reglement van beroepsplichten worden afgestemd op de persoonlijke mogelijkheden en beschikbare middelen van de architect. Een architectenbureau dat zoveel werven aanneemt dat betekenisvolle controle praktisch onmogelijk wordt, kan zich dus niet zonder verdere vragen achter tijdsdruk of personeelsgebrek verschuilen. Het reglement verbiedt daarnaast praktijken waarbij opdrachten worden nagestreefd door voordelen of commissielonen aan derden toe te kennen. In het aangeleverde onderzoek verklaart Bruno Covemaecker dat een architect in een dossier een alternatieve aannemer zou hebben voorgesteld en een commissie zou hebben ontvangen voor het aanbrengen van klanten. Zonder de overeenkomst, facturen en verklaringen van alle partijen kan hierover geen definitieve conclusie worden getrokken. Een dergelijke financiële band kan wel de vereiste onafhankelijkheid aantasten en moet volledig transparant worden gemaakt.

Betwiste erelonen, btw en bijkomende kosten

In sommige getuigenissen wordt melding gemaakt van erelonen die zouden zijn berekend op bouwkosten inclusief btw, terwijl de bouwheer meende dat het percentage op een bedrag exclusief btw moest worden toegepast. Er bestaan geen vaste algemene tarieven en evenmin één universele berekeningsbasis. Doorslaggevend is in eerste instantie wat duidelijk en geldig in de overeenkomst werd afgesproken. Een architect kan een percentage van de werkelijke bouwkosten, een forfait, een uurvergoeding of een gemengde methode hanteren. Onduidelijkheid ontstaat wanneer begrippen zoals “bouwkost”, “totale kostprijs”, “casco”, “gesloten ruwbouw” of “afgewerkte woning” niet worden gedefinieerd. Ook verplaatsingskosten, hertekeningen, bijkomende vergunningsaanvragen en wijzigingen door de bouwheer moeten vooraf zo concreet mogelijk worden geregeld. De aangeleverde getuigenissen verwijzen bovendien naar voorkeuren voor contante betalingen. De FOD Economie waarschuwt consumenten om voor iedere betaling een factuur en betalingsbewijs te vragen. Het totale bedrag aan contante betalingen binnen één contract mag volgens de actuele consumentengids in beginsel niet boven 3.000 euro uitkomen. Elektronische betalingen bieden bovendien een controleerbaar spoor bij een later geschil.

Waarom een klacht bij de Orde niet hetzelfde is als een schadeprocedure

Veel bouwheren verwachten dat de Orde van Architecten zowel technische fouten onderzoekt, schadevergoedingen toekent, ereloonfacturen vernietigt als disciplinaire sancties oplegt. De wettelijke opdracht van de Orde is beperkter. De Orde onderzoekt mogelijke deontologische inbreuken, zoals een ontbrekend of onvolledig contract, het uitblijven van werfbezoeken of werfverslagen, een gebrek aan communicatie, een onrealistisch ereloon, het niet naleven van de opvolgingsprocedure of problemen met de verzekeringsplicht. De Orde beslist niet over technische aansprakelijkheid of schadevergoeding. Dergelijke geschillen behoren tot de gewone hoven en rechtbanken of tot een technische geschillenprocedure. Ook een ereloonvaststelling door de Orde vereist in beginsel een gezamenlijk verzoek van architect en opdrachtgever. Dat betekent dat één bouwconflict tegelijk verschillende trajecten kan vereisen: een deontologische klacht bij de Orde, een technisch onderzoek door een deskundige, een betwisting van de factuur, een verzekeringsaangifte en eventueel een burgerlijke procedure. Voor een gezin zonder juridische of bouwtechnische achtergrond is die versnippering bijzonder zwaar.

De klager krijgt niet noodzakelijk te horen wat met de klacht gebeurde

De tuchtprocedure bij de Orde van Architecten is wettelijk niet openbaar. Het bureau van de bevoegde provinciale raad verzamelt stukken, vraagt een schriftelijke toelichting aan de architect, kan de architect verhoren en beslist vervolgens of het dossier wordt geklasseerd of naar de tuchtraad wordt verwezen. De architect wordt bij een tuchtbehandeling uitgenodigd en ontvangt de beslissing. De klager wordt volgens de officiële informatie van de Orde niet ingelicht over het verdere gevolg dat aan de klacht wordt gegeven. Die geheimhouding beschermt de wettelijke tuchtprocedure en de rechten van de betrokken architect, maar veroorzaakt bij bouwheren geregeld de indruk dat hun dossier werd genegeerd. Een bouwheer die maandenlang documenten, foto’s en technische vaststellingen verzamelde, kan uiteindelijk alleen vernemen dat de Orde geen verdere informatie mag geven. Daardoor ontstaat een legitimiteitsprobleem, zelfs wanneer achter de schermen wel degelijk onderzoek is gevoerd. Een modern tuchtsysteem moet de privacy en verdediging van de beroepsbeoefenaar respecteren, maar tegelijk voldoende uitleg geven over ontvankelijkheid, onderzochte onderdelen, procedurele stappen en mogelijke andere rechtsmiddelen. (Orde van Architecten)

De cijfers van 2025 tonen een scherpe selectie

Het jaarverslag 2025 van de Vlaamse Raad van de Orde van Architecten vermeldt 191 onderzoeken die door provinciale bureaus werden gevoerd op basis van een klacht en 113 ambtshalve onderzoeken. Veertien dossiers op basis van een klacht en drie dossiers uit ambtshalve onderzoek werden naar een tuchtraad verwezen. In datzelfde jaar werden twaalf tuchtsancties geregistreerd: één waarschuwing, één afkeuring, één berisping, vier schorsingen en vijf schrappingen van de tabel. Die cijfers mogen niet als een eenvoudige doorstroomverhouding worden gelezen, omdat onderzoeken, verwijzingen en sancties niet noodzakelijk op dezelfde dossiers of hetzelfde startjaar betrekking hebben. Ze maken wel duidelijk dat slechts een beperkt deel van de onderzochte dossiers uiteindelijk bij de tuchtraad terechtkomt. Het jaarverslag bewijst tegelijk dat tuchtrecht niet louter symbolisch is: schorsingen en schrappingen worden daadwerkelijk opgelegd. De maatschappelijke discussie gaat daarom niet alleen over het bestaan van sancties, maar ook over toegankelijkheid, motivering, opvolging van klagers en de vraag of structurele patronen voldoende snel worden herkend.

De Wet Breyne beschermt niet ieder bouwproject

Het aangeleverde onderzoek verwijst naar de Wet Breyne als belangrijke bescherming voor wie een woning laat bouwen of een woning in aanbouw koopt. Die bescherming is inderdaad uitgebreid, maar het toepassingsgebied moet nauwkeurig worden omschreven. De Wet Breyne is vooral relevant bij verkoop op plan, sleutel-op-de-deurbouw en bepaalde overeenkomsten waarbij een verkoper of aannemer zich verbindt een woning te bouwen, te laten bouwen of ingrijpend te verbouwen. Wanneer de wet van toepassing is, mag het voorschot bij de ondertekening maximaal vijf procent van de totale prijs bedragen. Het saldo wordt betaald in schijven die niet hoger mogen zijn dan de waarde van de uitgevoerde werken. De overeenkomst moet duidelijke informatie bevatten over de totale prijs, betalingsvoorwaarden, uitvoeringstermijn en garanties. De oplevering gebeurt in twee fasen en er gelden waarborgregels. De wet is echter niet automatisch van toepassing wanneer een bouwheer met verschillende aannemers afzonderlijke overeenkomsten afsluit voor ruwbouw, dakwerken, technieken en afwerking. Buiten het toepassingsgebied van de Wet Breyne bestaat ook geen algemene regel dat ieder voorschot in de bouwsector maximaal vijf procent mag bedragen. De concrete contractstructuur is daarom beslissend. (Orde van Architecten)

Een systeem met verschillende deuren en geen centraal aanspreekpunt

De officiële consumenteninformatie van de FOD Economie verwijst bij technische bouwgeschillen naar de Verzoeningscommissie Bouw. Die commissie behandelt technische conflicten tussen particuliere opdrachtgevers en architecten of aannemers en werkt met ervaren deskundigen-verzoeners. De gemiddelde afhandeling wordt door de commissie op ongeveer veertien weken geraamd. De procedure kan eindigen in een verzoening of in een technisch bindend verslag dat een eventuele latere rechtszaak kan versnellen. Een belangrijke beperking is dat de partijen de bevoegdheid van de commissie moeten hebben aanvaard, bijvoorbeeld via een clausule in het architecten- of aannemingscontract of via een akkoord nadat het geschil ontstond. Voor niet-technische consumentengeschillen, zoals problemen over een factuur of contractuele clausule, kan de Consumentenombudsdienst een rol spelen. Voor schadevergoeding of bindende burgerrechtelijke beslissingen blijft uiteindelijk de rechtbank bevoegd. De Orde van Architecten behandelt dan weer deontologie. Op papier bestaan dus verschillende wegen, maar voor de getroffen bouwheer voelt het systeem vaak als een doolhof waarin iedere instantie slechts één onderdeel van hetzelfde probleem mag bekijken. (Orde van Architecten)

Waarom de roep om een onafhankelijke bouwombudsman begrijpelijk is

Een gespecialiseerde bouwombudsman zou niet noodzakelijk alle bestaande instellingen moeten vervangen. De grootste toegevoegde waarde zou een centraal toegangspunt zijn dat een dossier volledig registreert, de juiste procedure bepaalt, technische en juridische aspecten van elkaar onderscheidt en voorkomt dat de consument telkens opnieuw dezelfde documenten moet indienen. Zo’n ombudsman zou klachten kunnen doorsturen naar de Orde van Architecten, de Verzoeningscommissie Bouw, de Consumentenombudsdienst, een verzekeraar, de Economische Inspectie of de bevoegde rechtbank, maar tegelijk de samenhang van het dossier bewaken. Een geloofwaardig systeem zou ook structurele signalen moeten analyseren. Wanneer verschillende bouwheren onafhankelijk van elkaar melding maken van onjuiste foto’s, identieke contractwijzigingen, buitensporige vertragingen of steeds terugkerende problemen met hetzelfde kantoor, moet iemand het patroon kunnen zien. Vandaag blijven gegevens verspreid over provinciale raden, verzekeringsmaatschappijen, rechtbanken, politiezones en bemiddelingsinstanties. Een onafhankelijk centraal orgaan kan daardoor niet alleen individuele consumenten helpen, maar ook preventief optreden door modelcontracten, waarschuwingen, geanonimiseerde rechtspraak en sectorbrede aanbevelingen te publiceren.

Digitale werfverslagen moeten controleerbaar worden

De bouwsector werkt steeds digitaler, maar een digitaal document is niet automatisch betrouwbaar. Een modern werfverslag zou minstens een onveranderbare datum, projectidentificatie, naam van de opsteller, aanwezigen, locatiegegevens, genummerde foto’s en een overzicht van latere wijzigingen moeten bevatten. De bouwheer zou onmiddellijk toegang moeten krijgen en binnen een redelijke termijn opmerkingen moeten kunnen toevoegen. Een gecorrigeerd verslag mag het oorspronkelijke document niet zonder spoor vervangen. Daardoor kan achteraf worden nagegaan wie welke wijziging aanbracht en wanneer dat gebeurde. Foto’s moeten aan een specifiek verslag en een specifieke vaststelling worden gekoppeld. Bij essentiële constructieve fases kan worden overwogen een bevestiging van aanwezigheid of een digitaal logboek verplicht te maken. Zulke maatregelen lossen menselijke fouten niet volledig op, maar maken manipulatie moeilijker en reconstructie eenvoudiger. Ze beschermen ook correcte architecten, omdat zij kunnen aantonen welke controles zij uitvoerden, welke waarschuwingen zij gaven en welke instructies door aannemer of bouwheer niet werden gevolgd.

Een gestandaardiseerde samenvatting van iedere architectenovereenkomst

Naast het volledige contract zou iedere bouwheer vóór ondertekening een beknopte, gestandaardiseerde samenvatting moeten ontvangen. Daarin moeten de precieze opdracht, de berekeningswijze van het ereloon, de gehanteerde bouwkost, de behandeling van btw, de uitgesloten prestaties, het verwachte aantal en type werfcontroles, de manier van verslaggeving, de verzekeringsgegevens, de procedure bij bijkomende werken en de bevoegde geschilleninstanties worden vermeld. Begrippen zoals casco, gesloten ruwbouw, winddicht, waterdicht en volledige afwerking moeten worden gedefinieerd. Iedere latere uitbreiding of beperking moet in een afzonderlijk document worden bevestigd, met een concrete prijs en een duidelijke reden. Daardoor wordt vermeden dat een bouwheer pas na maanden ontdekt dat de architect een heel andere interpretatie aan de overeenkomst geeft.

Geanonimiseerde tuchtbeslissingen kunnen vertrouwen herstellen

De niet-openbaarheid van individuele tuchtprocedures hoeft niet te betekenen dat de samenleving niets uit die procedures kan leren. Geanonimiseerde beslissingen kunnen duidelijk maken welke gedragingen als een deontologische overtreding worden beschouwd, welke bewijsstukken doorslaggevend zijn en welke sanctie bij vergelijkbare feiten wordt opgelegd. Dat geeft bouwheren realistische verwachtingen en helpt architecten hun praktijk aan de regels aan te passen. Ook jaarlijkse cijfers kunnen uitgebreider worden toegelicht. Niet alleen het aantal onderzoeken, verwijzingen en sancties is relevant, maar ook de aard van de klachten, de gemiddelde behandelduur, de redenen voor klassering en het aantal dossiers waarin bemiddeling of herstel plaatsvond. Transparantie hoeft het vermoeden van onschuld of de privacy van individuele architecten niet te schenden. Ze kan juist aantonen dat klachten ernstig, onafhankelijk en volgens consistente criteria worden onderzocht.

Wat bouwheren zelf kunnen doen

Bouwheren kunnen risico’s beperken door vóór de ondertekening de inschrijving en verzekeringsgegevens van de architect te controleren, de volledige opdracht en ereloonberekening schriftelijk vast te leggen en alle algemene voorwaarden vooraf te lezen. Tijdens de werken is het belangrijk ieder werfverslag onmiddellijk te bewaren en te vergelijken met de werkelijke toestand. Onjuistheden moeten zonder uitstel schriftelijk worden gemeld. Foto’s worden het best met datum en een herkenbaar overzicht van de locatie bewaard. Mondelinge wijzigingen aan plannen, materialen, prijzen of uitvoeringstermijnen moeten schriftelijk worden bevestigd. Facturen mogen niet blind worden betaald omdat een vervaldatum nadert; een betwisting moet tijdig, gemotiveerd en aantoonbaar worden meegedeeld. Bij technische problemen kan een onafhankelijke deskundige noodzakelijk zijn voordat gebreken worden hersteld of verborgen. Wie een procedure overweegt, moet het volledige dossier bewaren: contracten, addenda, plannen, e-mails, berichten, facturen, betalingsbewijzen, werfverslagen, foto’s, vergunningen en verslagen van oplevering. De FOD Economie adviseert consumenten eveneens om problemen eerst schriftelijk te melden en vervolgens, afhankelijk van de aard van het geschil, een bemiddelingsinstantie, de Orde, de Economische Inspectie of de rechtbank te benaderen. (Orde van Architecten)

Ook correcte architecten hebben belang bij streng toezicht

Het overgrote deel van de architecten probeert projecten technisch en deontologisch correct te begeleiden. Ook voor hen zijn onbetrouwbare werfverslagen, onduidelijke contracten en belangenvermenging schadelijk. Iedere ernstige getuigenis tast het vertrouwen in de volledige beroepsgroep aan en versterkt de druk om architecten als een kost in plaats van als een onafhankelijke kwaliteitsbewaker te beschouwen. Een transparant klachtenstelsel beschermt daarom niet alleen bouwheren, maar ook architecten die zorgvuldig werken, waarschuwingen documenteren en weigeren hun onafhankelijkheid op te geven. Strenge controle en duidelijke sancties maken zichtbaar dat tekortkomingen niet als normaal sectorgedrag worden aanvaard.

De kernvraag blijft wie de controleur controleert

De getuigenissen van Herlinde Bundervoet, Guy Vanhoorebeke, Joeri Vannoecke, Ronny Seda en Bart Fonteyn tonen verschillende soorten conflicten, maar telkens keert dezelfde machtsongelijkheid terug. De bouwheer komt meestal één keer in het leven in een complex bouwproces terecht. Architectenbureaus, bouwondernemingen, verzekeraars en advocaten behandelen zulke dossiers beroepsmatig en beschikken over standaardcontracten, gespecialiseerde kennis en ervaring met procedures. Wanneer een geschil ontstaat, moet de bouwheer vaak tegelijk de technische fout begrijpen, bewijzen verzamelen, facturen betwisten, juridische termijnen bewaken en de juiste instantie zoeken. Een samenleving die de tussenkomst van een architect verplicht stelt om veiligheid en kwaliteit te beschermen, moet er ook voor zorgen dat die bescherming afdwingbaar, controleerbaar en begrijpelijk blijft. De discussie gaat daarom niet over een aanval op een volledig beroep. Ze gaat over de eenvoudige verwachting dat een werfverslag de juiste werf beschrijft, een contract zegt wat het werkelijk kost, een controle plaatsvindt wanneer die nog betekenis heeft en een klacht niet in procedurele stilte verdwijnt.

Bronnen en juridische referenties

Het aangeleverde onderzoeksartikel “Klanten getuigen over malafide architecten: ‘Verslagen van de werf werden vervalst’”, gepubliceerd door Apache op 3 augustus 2026 en geschreven door Steven Vanden Bussche, vormt de basis voor de geciteerde getuigenissen. Aanvullend werden geraadpleegd: het Reglement van beroepsplichten van de Orde van Architecten, met bepalingen over onafhankelijkheid, schriftelijke overeenkomsten, bijkomende opdrachten, controle en beroepscapaciteit; de officiële informatie van de Orde van Architecten over de uitvoering van werken en het gebruik van werfverslagen; de informatie over de bevoegdheid en tuchtprocedure van de Orde van Architecten; het Jaarverslag 2025 van de Vlaamse Raad van de Orde van Architecten; de toelichting van de Orde van Architecten bij het arrest van het Hof van Cassatie van 19 mei 2016 over de beperkte opdracht tot de ruwbouw-winddichtfase; de consumentengids van de FOD Economie over bouwen en renoveren; de informatie over de Wet Breyne; en de procedure- en bevoegdheidsinformatie van de Verzoeningscommissie Bouw.

Andy Vermaut +32499357495