De Vlaamse Commissie Onroerend Erfgoed heeft geeft ongunstig advies over woontoren Mistral op Oosteroever

26 februari 2026

op donderdag 19 februari 2026 een ongunstig advies uitgebracht over de beroepen tegen de toekenning van een vergunning voor de bouw van de woontoren Mistral op Oosteroever in Oostende. Het dossier gaat over een woontoren aan de hoek van de Fortstraat en de Victorialaan, binnen het beschermde cultuurhistorische landschap ‘Fort Napoleon en omgeving’.

Wat er is aangevraagd aan Fortstraat en Victorialaan

De vergunningsaanvraag betreft de nieuwbouw van een woontoren met de naam Mistral op een perceel aan de hoek van de Fortstraat en de Victorialaan in Oostende. Het gebouw maakt deel uit van het project Fortstraat, dat volgens de omschrijving bestaat uit het deelproject Mistral (lot 1) en het deelproject Roof Gardens (lot 2). Op het moment van de aanvraag is het perceel verhard en onderdeel van een vergunde parking.

De eerste versie van de aanvraag ging uit van 17 bovengrondse bouwlagen en een technische verdieping. Via een gewijzigde projectinhoud werd de bouwhoogte teruggebracht tot 15 bovengrondse bouwlagen met een technische verdieping, met een totale hoogte van 51,78 meter. Het gebouw omvat 93 appartementen en op het gelijkvloers vier commerciële ruimtes met horecafunctie. In de aanvraag wordt de inplanting beschreven als tegen de perceelsgrens aan de Fortstraat en terugliggend ten opzichte van de Victorialaan. Voor de gevels wordt gesproken over wit gepolijst beton, bronskleurig schrijnwerk en terrassen met een golvende vormgeving.

Ondergronds voorziet het project twee parkeerlagen met 79 parkeerplaatsen over het volledige perceel, gekoppeld aan de ondergrondse parking van het naastgelegen, nog te realiseren woonproject Roof Gardens. Bovenop die onderbouw blijft bovengronds volgens het dossier ongeveer 41 procent van het perceel bezet door de woontoren. De overige ruimte op het retentiedak van de parking is voorzien als deels groendak met beplanting en deels waterdoorlatende verharding met acht bijkomende parkeerplaatsen aan de Victorialaan. In het ontwerp zit ook een doorsteek met publiek karakter tussen Victorialaan en Fortstraat, die aansluiting moet maken op een doorsteek van Roof Gardens.

Beschermd landschap en adviezen in het vergunningstraject

Het perceel ligt volgens het advies binnen het cultuurhistorische landschap ‘Fort Napoleon en omgeving’, dat beschermd is als stadsgezicht. In de omgeving liggen ook meerdere beschermde monumenten, met onder meer Fort Napoleon en batterij Hundius ten noorden en de vuurtoren ten westen.

Het agentschap Onroerend Erfgoed gaf op vrijdag 19 september 2025 een voorwaardelijk gunstig advies. In dat advies wordt onder meer verwezen naar een visietekst van 31 maart 2023 voor het beschermde cultuurhistorische landschap en naar eerdere adviezen in de projectcontext. Het agentschap stelt daarbij dat de zone waar de woontoren voorzien wordt volledig verhard is en dat de erfgoedwaarden daardoor al zijn aangetast. Het advies bevat ook opmerkingen over de omgevingsaanleg, met de vraag om te werken met streekeigen en standplaatsgeschikte soorten, en om paden te materialiseren in lichtbruine tinten zonder boordstenen.

Het college van burgemeester en schepenen van Oostende besliste op maandag 1 december 2025 om de vergunning onder voorwaarden te verlenen. In de beslissing wordt gesteld dat het aangevraagde positief beoordeeld kan worden binnen goede ruimtelijke ordening, waarbij de verharde parkeerzone volgens het college plaatsmaakt voor een architecturale invulling met vergroening en een beter afgestemde bouwhoogte. De beslissing wijst er ook op dat de bijgevoegde stedenbouwkundige studie geen voorafname mag zijn op toekomstige ontwikkelingen in de volledige projectzone, en dat een bredere toekomstvisie voor het gebied in een op te maken RUP definitief bepaald zal worden.

Acht beroepen en kernpunten in de bezwaren

Tussen dinsdag 23 december 2025 en vrijdag 9 januari 2026 werden volgens de commissie acht beroepen ingediend door omwonenden en enkele verenigingen. In die beroepschriften wordt sterk gewezen op de ligging in het beschermde cultuurhistorische landschap en op het belang van het open karakter en de zichtrelaties rond Fort Napoleon en richting duinen. Daarbij worden ook andere beschermde elementen in de omgeving genoemd, zoals de vuurtoren en batterijen in de buurt.

In de bezwaren wordt daarnaast kritiek verwoord op onderdelen van de advisering en op de manier waarop de ontwikkelingen in de zone zouden worden beoordeeld. Er wordt onder meer verwezen naar bouwbeperkingen uit het beschermingsbesluit, naar de vraag in welke mate de erfgoedwaarden ter hoogte van het perceel werkelijk verloren zouden zijn, en naar de mogelijkheid van duinherstel. Ook komen vragen aan bod over natuur, milieu en goede ruimtelijke ordening, en over de afstemming op woonbehoeften. Verder vragen sommige beroepers om een onafhankelijke globale visie voor het ruimere gebied.

Waarom de commissie ongunstig adviseert

De Vlaamse Commissie Onroerend Erfgoed stelt dat de erfgoedbescherming vandaag integraal van kracht blijft, ook al zijn er deelgebieden die het voorwerp zijn van een voorstel tot voorlopige opheffing. De commissie verwijst naar haar eigen ongunstig advies van donderdag 21 augustus 2025 over dat opheffingsvoorstel en benadrukt dat de openheid en zichtrelaties nog aanwezig zijn, en dat het vuurtorendok met directe omgeving het vrije zicht niet belemmert.

De commissie betreurt dat een fragmentaire aanvraag voorligt, omdat uit de stukken blijkt dat Mistral en Roof Gardens onderdeel zijn van een ruimer woonproject voor de volledige zone tussen Victorialaan en Vuurtorenweg, terwijl over verdere plannen niets met zekerheid gekend is. Daardoor, zo stelt de commissie, kan de impact van de voorgestelde bebouwing niet goed worden afgewogen tegenover de impact van de totale ontwikkeling, terwijl net die beoordeling belangrijk is om cumulatieve effecten op de bescherming mee te wegen.

Voor de woontoren zelf stelt de commissie dat de hoogbouw het vrije zicht op het beschermde gebied belemmert vanaf de kruising Victorialaan-Fortstraat en langs het eerste deel van de Fortstraat. Die visuele belemmering zou volgens het advies nog sterker worden als het aanpalende perceel van Roof Gardens wordt ingevuld. Vanuit de duinen en de directe omgeving van de monumenten acht de commissie de visuele verstoring uitgesproken, met een dominante aanwezigheid die de zichtrelaties tussen open landschap en monumenten overheerst en daarmee belevings- en contextwaarde aantast. De commissie stelt dat bestaande hoogbouw buiten het beschermde landschap geen bruikbaar referentiekader is om de erfgoedimpact binnen de beschermingscontouren te verantwoorden.

Tot slot stelt de commissie dat landschappelijk herstel van het betrokken perceel niet uitgesloten is, omdat het landschap op deze plek vandaag vooral is aangetast door een verharde parking. De commissie noemt de nieuwbouw onomkeerbaar voor de erfgoedwaarde op dit perceel en stelt dat een voorstel om duinlandschap na te bootsen op het dak van de ondergrondse parking dat verlies niet wegneemt.

Bronnen:
Vlaamse Commissie Onroerend Erfgoed, Advies VCOE 2026|006 van 19 februari 2026 MISTRAL advies SARO

Andy Vermaut +32499357495 (Als je een probleem hebt met de inhoud van een artikel, kan je me altijd mailen op info@indegazette.be – best zo weinig mogelijk mensen in cc zetten, want anders komt dit in de spamfilter terecht. Voor elk artikel geldt een recht op antwoord van betrokkenen tot 3 maanden na publicatie van het artikel)